Kapitalvinstskatt i Spanien vid Försäljning av Bostad

Vad är IRNR — skatten för icke-bosatta?

Om du äger en bostad i Spanien men inte är skattemässigt bosatt där, omfattas du av IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (inkomstskatt för icke-bosatta). Det är den lag som reglerar all beskattning av utländska medborgare som har inkomster eller tillgångar i Spanien men som har sin skatterättsliga hemvist i ett annat land, till exempel Sverige.

IRNR gäller inte bara vid försäljning av fastighet. Även om du bara äger en bostad utan att hyra ut den måste du årligen deklarera en så kallad imputerad hyresinkomst (en fiktiv inkomst baserad på fastighetens taxeringsvärde). Men det är vid försäljning som IRNR får störst ekonomisk påverkan — eftersom den kapitalvinst du gör beskattas direkt i Spanien.

Som svensk medborgare och EU-invånare beskattas du med en fast skattesats på 19 % på din kapitalvinst. Det är en betydande summa, men det finns lagliga sätt att minimera den — framför allt genom att se till att alla avdragsgilla kostnader dokumenteras korrekt. Mer om det längre ned.

3 %-retentionen — en förskottsbetalning av skatt

En av de vanligaste missförstånden bland svenska fastighetsägare i Spanien handlar om den så kallade 3 %-retentionen. När en icke-bosatt person säljer en fastighet i Spanien är köparen enligt lag skyldig att hålla inne 3 % av det totala försäljningspriset och betala detta direkt till den spanska skattemyndigheten Hacienda (Agencia Tributaria).

Köparen gör detta genom att fylla i och lämna in blankett 211 inom en månad efter försäljningen. Det är alltså inte en extra skatt utöver kapitalvinstskatten — det är en förskottsbetalning som garanterar att den spanska staten får in åtminstone en del av den skatt som säljaren är skyldig att betala.

Efter att retentionen har betalats in får säljaren ett kvitto som fungerar som bevis vid den slutliga skattedeklarationen. Om den faktiska skatten visar sig vara lägre än de 3 % som hölls inne, har du rätt att ansöka om återbetalning av mellanskillnaden. Om den faktiska skatten är högre än retentionen måste du betala resterande belopp.

Det är därför viktigt att inte förväxla retentionen med den slutliga skatten. Retentionen på 3 % beräknas på hela försäljningspriset, medan den faktiska kapitalvinstskatten beräknas på vinsten — skillnaden mellan vad du sålde för och vad du en gång betalade, efter avdrag. I många fall överstiger retentionen den verkliga skatten, och då har du pengar att få tillbaka.

Hur beräknas kapitalvinsten?

Kapitalvinsten — alltså det belopp som beskattas — beräknas med en enkel grundformel:

Men djävulen sitter i detaljerna. Låt oss gå igenom vad som faktiskt ingår i varje del:

Total anskaffningskostnad (vad du betalade)

• Inköpspriset — det pris som står i escrituran (köpehandlingen hos notarien)
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — överlåtelseskatten du betalade vid köpet, vanligtvis 9% (fr.o.m. 1 juni 2026) i Valencia-regionen
• Notariekostnader vid köpet
• Registro de la Propiedad — avgift för registrering i fastighetsregistret
• Advokatkostnader vid köpet (med faktura)
• Dokumenterade förbättringar — renoveringar och uppgraderingar som du har kvitton och fakturor för (exempelvis nytt kök, ny pool, tillbyggnad med bygglov)

Nettoförsäljningspris (vad du får)

• Försäljningspriset — det pris som anges i den nya escrituran
• Minus mäklararvode (om du anlitat mäklare)
• Minus plusvalía municipal — den kommunala markvärdeskatten som säljaren betalar
• Minus övriga försäljningskostnader — energicertifikat, cédula de habitabilidad, etc.

Vad kan du INTE dra av?

• Möbler, vitvaror och andra lösöre som inte är fast egendom
• Renoveringar som du inte har kvitton eller fakturor för
• Underhållskostnader (städning, poolskötsel, trädgårdsarbete)
• Resekostnader till och från Spanien

Ju fler kostnader du kan dokumentera med korrekta fakturor, desto lägre blir din beskattningsbara kapitalvinst. Det är därför vi alltid rekommenderar våra kunder att spara alla fakturor från dag ett — redan vid köpet.

Skattesatsen — 19 % för EU-medborgare

Som medborgare i ett EU- eller EES-land (dit Sverige hör) betalar du en fast skattesats på 19 % på kapitalvinsten. Detta gäller oavsett hur stor vinsten är — det finns inga progressiva skatteklasser som i Sverige.

Om du däremot är medborgare i ett land utanför EU/EES — till exempel USA, Kanada eller Australien — betalar du istället 24 % i kapitalvinstskatt. Skillnaden är alltså 5 procentenheter, vilket på en vinst om exempelvis 100 000 euro innebär 5 000 euro mer i skatt. Det visar hur stor fördel det är att vara EU-medborgare i detta sammanhang.

Sverige och Spanien har ett dubbelbeskattningsavtal som säkerställer att du inte beskattas för samma inkomst i båda länderna. I praktiken innebär detta att du visserligen måste deklarera försäljningen i Sverige också (i din svenska inkomstdeklaration), men att du får avräkna den skatt du redan betalat i Spanien. Du betalar alltså inte dubbel skatt — men du måste deklarera i båda länderna. Missar du den svenska deklarationen riskerar du skattetillägg från Skatteverket.

Räkneexempel — så ser det ut i praktiken

Låt oss ta ett konkret exempel som illustrerar hur beräkningen ser ut steg för steg. Vi utgår från en typisk lägenhet på Costa Blanca.

I exemplet ovan ser vi hur viktigt det är att ha alla kvitton i ordning. Utan den dokumenterade renoveringen på 5 000 EUR och utan att dra av alla kostnader korrekt hade skatten blivit betydligt högre — och kanske hade retentionen inte räckt till.

Beräkna din kapitalvinstskatt med vår kalkylator

Tidslinje — när ska du deklarera?

Tidsfristen för att deklarera kapitalvinstskatten vid försäljning av en fastighet i Spanien är strikt och viktig att hålla koll på:

• Inom 3 månader efter försäljningsdatumet (datumet för escrituran) måste du lämna in blankett 210 till Hacienda. Detta är din deklaration av kapitalvinsten som icke-bosatt.
• Om 3 %-retentionen översteg din faktiska skatt ansöker du om återbetalning i samma blankett (210). Hacienda behandlar sedan din ansökan.
• Återbetalningsprocessen tar normalt mellan 6 och 12 månader, ibland längre. Det är en byråkratisk process, men pengarna kommer till slut — förutsatt att allt är korrekt inlämnat.
• Om retentionen var lägre än din faktiska skatt måste du betala mellanskillnaden inom samma 3-månadersperiod.

Missar du 3-månadersfristen riskerar du dröjsmålsränta och sanktionsavgifter. Ju längre tid som går desto högre blir tilläggen. Vi har sett fall där kunder som missade fristen med bara några veckor fick betala tusentals euro extra i förseningsavgifter. Det är ett misstag som lätt kan undvikas med rätt planering.

Utöver den spanska deklarationen behöver du som svensk medborgare även deklarera försäljningen i Sverige. Vinsten ska tas upp i din inkomstdeklaration till Skatteverket, men du får avräkna den skatt du betalat i Spanien tack vare dubbelbeskattningsavtalet. Det är viktigt att inte glömma denna del — Skatteverket får automatiskt information om utländska fastighetsinnehav och försäljningar.

Vanliga misstag som kostar pengar

Efter att ha hjälpt hundratals svenska kunder med fastighetsförsäljningar i Spanien under 19 år har vi sett samma misstag upprepas gång på gång. Här är de vanligaste — och dyraste:

1. Kvitton för renoveringar saknas. Många ägare gör omfattande renoveringar av sin bostad men sparar inte fakturorna. Utan dokumentation kan dessa kostnader inte dras av, vilket direkt ökar den beskattningsbara vinsten. Vi rekommenderar att du sparar alla fakturor digitalt från dag ett — helst i en separat mapp som du enkelt kan dela med din jurist.
2. Avdragsgilla kostnader glöms bort. Notariekostnader, registro-avgifter, ITP och mäklararvode vid köpet — allt detta kan dras av men hamnar ofta i glömska tio eller femton år senare. Se till att ha alla handlingar samlade.
3. Deklarationsfristen på 3 månader missas. Livet går vidare efter en försäljning och det är lätt att tro att det ordnar sig. Men Hacienda väntar inte. Dröjsmålsränta och sanktioner börjar ticka redan dag ett efter fristen.
4. Försäljningen deklareras inte i Sverige. Även om du har betalat skatt i Spanien måste vinsten deklareras till Skatteverket. Utan avräkning riskerar du att Skatteverket beskattar dig fullt ut i Sverige — alltså dubbelbeskattning.
5. Ingen skatteombud (representante fiscal). Som icke-bosatt bör du ha en skatteombud i Spanien — en person som kan ta emot post och kommunicera med Hacienda för din räkning. Utan skatteombud kan brev och krav från myndigheten gå förlorade.
6. Plusvalía municipal betalas inte eller beräknas fel. Plusvalía är en kommunal skatt på markvärdestegring som säljarens ansvar. Beloppet varierar mellan kommuner och kan vara betydande. Att missa denna kostnad kan skapa problem vid registrering av köparen.

Det bästa sättet att undvika samtliga dessa misstag är att anlita en jurist med erfarenhet av fastighetsförsäljningar för icke-bosatta. En jurist kostar en bråkdel av vad dessa misstag kan innebära — och sparar dig dessutom tid, stress och sömnlösa nätter.

Hugo Gutiérrez Colás

Skrivet av Hugo Gutiérrez Colás, Abogado español colegiado nr 6.539 ICALI. 19 års erfarenhet av spansk fastighetsrätt på Costa Blanca.